一張圖看懂二手房交易營改增

3月24日，財政部公布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，終于明確了二手房交易將全面營業(yè)稅改增值稅，融360帶您看看，究竟會有哪些變化？

財政部與國家稅務總局今日下發(fā)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，通知明確，經(jīng)國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定第五條：

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

　但第六條規(guī)定，試點期間此政策不執(zhí)行，目前政策并未明確注明試點期間范圍。融360從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，試點期間應是指2016年5月1日以后至增值稅改革立法前的這段時間。據(jù)此推斷，目前此政策不會實行，但具體執(zhí)行時間尚不明確。

總結(jié)一下，營改增之后的征稅稅率，跟之前并沒有任何變化！但是，銷售額的計算方法有變化了！試點過渡政策規(guī)定：

銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）

應納稅額=銷售額×增值稅稅率

所以，營改增一旦落實后，關(guān)鍵的是看合同里怎么寫。比如，一套房子，甲方賣給乙方，售價為100萬元，那么在合同里就要寫明是“含稅100萬元”還是“不含稅100萬元”。如果是“不含稅100萬元”，則納稅額=100×5%=5萬元，跟過去營業(yè)稅納稅額一樣。

但如果是“含稅100萬元”，則納稅額=100÷（1+5%）×5%=4.76萬元。交易節(jié)省了2400元的稅費。

需要注意，如果合同里沒有寫明由賣方還是買方繳稅，那這個增值稅是該由賣方繳納的。而如果合同里并未寫明售價是否含稅，則一般認為，售價是含稅的。則賣方應按照4.76萬元納稅。

所以，營改增對買方是有好處的。因為如果合同里未寫明增值稅由誰繳納，那么買方就不必擔心增值稅的問題了。如果你要賣房，那就一定要在與買方談價格的時候留出增值稅的空間。比如，你想賣100萬的房子，那么直接就要價105萬。

此外，試點實施辦法明確了個人出租房屋需繳稅的稅率。《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定：個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。也就是說，房東出租房屋要繳納租金的1.5%的增值稅。此前，個人出租房屋的營業(yè)稅稅率是按3%征收減半計算。也就是說，租房稅率沒有任何變化！

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